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行政書士　金子法務事務所

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不動産の賃貸借契約において、退出時の敷金返還トラブルが多発しています。 

本来敷金とは、賃料等の債権等を担保するために借主から貸主に交付される金銭であり、契約が終了のときに借主の未払い賃料などの額を控除して賃借人に返還されるものをいいます。

現実問題として、契約終了時の敷金の返還の際に貸主は賃貸借を継続するためにハウスクリーニングなどをしますが、不動産業者に勧められて畳の表替えやクロスの張替えの費用を敷金から控除してしまう場合があります。

もちろん借主が物件に通常使用では生じないような損害を生じさせた場合は、敷金から修繕費を差し引かれてもやむを得ませんが、通常、普通に使用している範囲内での汚れ痛みなどは、その維持・修繕費用は建物全体と同じで貸主(持ち主)が負担すること　（つまり家賃に含まれる）になっています。


具体的な例を挙げると、賃借人が通常の住まい方・使い方をしていても発生すると考えられるものとして
＜貸主負担の部位の例＞

家具設置による床、カーペットのへこみ、設置跡 家具保有数が多いという我が国の実状に鑑みその設置は必然的なものであり、設置したことだけによるへこみ、跡は通常の使用による損傷ととらえるのが妥当
畳の変色、フローリングの色落ち（日照、建物構造欠陥による雨漏りなどで発生したもの)
 日照は通常の生活で裂けられないものであり、又構造上の、欠陥は、賃借人には責任がない。
タバコのヤニ 喫煙自体は用法違反、善管注意義務違反にあたらず、クリーニングで除去できる程度のヤニについては、通常の損耗の範囲であると考えられる。
テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ（電気ヤケ） テレビ、冷蔵庫は通常一般的な生活をしていく上で必需品であり、その使用による電気ヤケは通常の使用と捕らえるのが妥当と考えられる。
壁に貼ったポスターや絵画の跡 壁にポスター等を張ることによって生じるクロス等の変色は、主に日照などの自然現象によるもので、通常の生活による損耗の範囲であると考えられる
エアコン（賃借人所有）設置による壁のビス穴、跡 エアコンについても、テレビ等と同様一般てきな生活をしていく上で必需品になっており、その設置によって生じたビス穴等の通常の損耗と考えられる
クロスの変色（日照などの自然現象によるもの）
 畳等の変色と同様、日照は通常の生活で避けられないものであるとかんがえられる。
壁等の画鋲、ピン等の穴　（下地ボード交換不要のもの） ポスターやカレンダー等の掲示は、通常の生活において行われる範囲のものであり、そのために使用した画鋲、ピン等の穴は、通常の損耗と考えられる。


以上の事から借主は、常識の範囲を超えた使用状態でない限り借主が負担することはありません。
　
しかし、借主の無知（法的な問題に加えてリフォームの施工・相場等についての）を良いことにほとんど返金されない場合か、追加料金まで請求をされたとの事例すら耳にします。

自分は不当に控除されていると思われる方、又、その恐れがあるとお思いの方、是非一度ご相談ください。



その他

・売買をめぐるトラブル
（売主・買主・不動産業者との主張の食違い等）
・購入・入居後の管理組合の運営・近隣の住民とのトラブル
（管理費の滞納・騒音問題・管理会社とのトラブル等）

など不動産をめぐる諸問題も増加・複雑化傾向にあります。
そこで ・不動産を売却・購入したいが不安がある、
・そのようなトラブルを事前に回避したい！穏便に解決したい！

といった方は法律家としての視点での様々なアドバイスをご提供させて頂きます。




不動産トラブル　Ｑ＆Ａ
Ｑ 購入申込金は契約しなかった場合は返還可能ですか?
Ａ 返還は可能です。
不動産の契約の場合、売買契約書を取り交わした上での手付金としての金銭の授受でない限り、返還は可能です。相手方に対して返還を求める内容証明郵便をお勧めします。ただし、契約の成立した事を追認するような文言にならないよう十二分に注意してください。
　
Ｑ 契約の前に突然、止めたいと言い出した相手方に責任を問えますか？
Ａ 難しいでしょう。
売買契約書を交わしてないのであれば難しいと思われます。民法上は書面によらないでも契約は成立ますが、実務上その立証は困難であるため難しいでしょう。ただし、特別な損害を被ったのであれば、法的な手段による救済処置も考え得ります。
　
Ｑ 個人間での取引を予定してますが、以前に業者に仲介を依頼しています。法的な問題がありますか？
Ａ 問題が発生する可能性があります。
不動産業者とは媒介契約を結びます。個別の契約内容に応じて変わりますので断しかねますが、契約の有効期間内であったり、媒介契約の種類によっては内容証明郵便等での契約の解除の申出が必要です。
　
Ｑ 決済期日がきても残金を支払ってもらえません。違約金の請求は可能ですか？
Ａ 可能と思われます。
一般的な不動産の売買契約書には違約金についての条項が盛り込まれています。相当な期間をもって支払いの催促をした上での違約金の請求であれば可能と思われます。スムーズに支払われない場合は相手方に対して内容証明郵便での通知をお勧めします。
　
Ｑ 権利書を紛失した場合、物件の売却は可能でしょうか？
Ａ 問題はありません。
権利書に代わる書面として保証書と言うものがあります。
　
Ｑ マンションを購入したいのですが、買主が死んだら住宅ローンは遺族が払い続けることになるのでしょうか？
Ａ 払い続ける必要はありません。
通常金融機関の住宅ローンには団体信用生命保険が付帯されています。結果ローンは完済になります。
　
Ｑ 貸してあるマンションで家賃を滞納されています。何か、手軽で効果の望める方法はありませんか？
Ａ まず、家賃の不払いを理由とした契約の解除を申出てください。その上で、敷金での補充に対して不足分があるのであれば重ねて支払いの催告を求める内容証明郵便をお勧めします。
　
Ｑ 貸主より、今住んでいる家の家賃を倍に値上げすると申出がありました。値上げに応じないといけないのですか？
Ａ 借地借家法により、値上げ後の家賃が不相当に高く納得できない場合は、自分が相当と思う金額を法務局に供託すれば、賃料不払いによる契約解除をされなくてすみます。
　
Ｑ 永らく値上げをしていなかったので、借地人に対し、地代値上げを求めたところ、値上げの金額が高すぎるといって、法務局に家賃を供託されてしまいました。地代値上げを行うにはどうしたらいいでしょうか？
Ａ 供託された家賃は還付請求を行うことによって支払いを受けることをお勧めします。但し、新家賃の一部として受け取る趣旨の内容証明郵便は必要です。借地人が値上げに応じない場合は、調停の申し立てをして、値上げに関する協議を行うことになります。双方が納得しなければ、調停は成立せず、改めて、訴訟を起こさなければなりません。
　
Ｑ 賃貸契約書の中に、入居後の一切の修繕費用は借家人が負担するという条項が定められていますが、借家人が修繕費用を負担しなければならないのでしょうか？
Ａ 負担する必要はありません。
判例によれば、修繕義務を一切借家人に負担させる旨の特約は、積極的に賃借人に修繕義務を課したものとするには特別の事情が必要であるとされており、そのような特約があるからといって、当然に全ての修繕費用を借家人が負担する必要はありません。
　
Ｑ 賃貸アパートに住んでいますが、失業中のため家賃が払えないので、敷金から払うと主張しましたが、契約を解除されました。相手方は違法ですか？
Ａ 賃貸借契約は双方の信頼関係の上に成り立つものであり、借主より敷金からの補填の主張は認められません。残念ながら契約解除はやむをえません。
　
Ｑ 家賃を一月ほど滞納したところ、私の留守中、アパートの大家さんが鍵を交換して、外に荷物を出してしまったのですが？
Ａ 大家さんは明らかに違法行為です。内容証明郵便での損害賠償請求をお勧めします。
　
Ｑ 期限付きで建物を貸すことができますか？
Ａ 期限付で建物を貸すことができます。
定期借家制度を利用すれば期限付で建物を貸すことができます。
定期借家契約は、これまでの普通借家契約のように、当然に更新される制度ではなく、期間満了後に再契約できるかどうかは、家主の腹づもり一つです。契約書と定期借家契約であることの説明は、書面による必要があります。契約書には契約期間を明記して、更新がない旨の特約を記載する必要があります。これらの要件を欠いた場合は、契約は正当事由制度の適用のある普通借家契約とみなされます。後日のトラブル防止のために公正証書の作成をお勧めします。
　

 

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