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１．取引物件の決定
まず、当たり前の事ですが、どの物件かを決めます。
物件の所在地、種類、面積、種類、所有者等を、登記簿謄本、公図、建築図面、固定資産税等納税証明書、管理規約（マンション等）等の資料を元に事前に確認しておきます。そうする事によって後のトラブルを防止できます。
２．現地確認
はじめに境界を確認する。境界は立木などでなく境界杭または図面と合致している塀などを確認してください。また、不法投棄された廃棄物や埋設物がないか確認する事が望ましいでしょう。マンションの場合は共用部分や外壁等も確認してください。特に
個人取引の場合は全て自己責任であることを忘れずに。
４．当事者間の交渉
「物件調査」を行い概ね物件が気に入ったのであれば、引き渡しの条件や価格について交渉しましょう。立木や付属物、建物に補修が必要な場合にはその取り扱い、また瑕疵担保責任等について交渉し取り決めます。すべての事が納得できてからでないと契約してはいけませんが、自分の主張ばかりを押し付けるのは避けたほうが良いでしょう。
５．売買契約書の作成
不動産売買契約とは、買主が代金を支払い、これに対して売主が財産権を買主に移転することを約束
する双務、有償の契約です。よって、この２点の合意があれば契約は成立しますが、トラブルを避けるためには、最低限、売買物件の特定と代金の定めの他、代金の支払時期及び方法、売買物件の所有権移転登記の時期及び物件引渡の時期を定めて記載しておくことが必要でしょう。
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＜注－手付とは＞ 売買契約締結の際に当事者の一方から相手方に交付される金銭の事です。一般に、手付には次の３つの主要な効果があり、契約の内容によって、その効果が決まります。
①証約手付 売買契約が成立した証拠とする目的です。手付金を交付することによって契約が成立したことの証拠とするものです。
②違約手付 契約に違反した場合の違約罰としての目的です。契約を違反したらその手付金は没収されます。
③解約手付 自らの意思でその契約を止めたい場合、手付を交付した者が、契約を解除する意思表示をしたときは手付を失い、手付を受領したものが解除するときには、手付の倍額を返還することによってなします。俗に言う、手付け流し、手付け倍返しと言われるものです。
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| 不動産売買契約書書式例 |
売主○○を甲とし、買主××を乙とし、甲乙間において次のとおり売買契約を締結する。
第１条甲は乙に対し後記表示の土地建物を現状のままで売渡すことを約し、乙はこれを買い受ける。
第２条 売買価格は総額金○○円とし、計算の基礎は、土地について公簿面積を基準として１平方メートル
あたり金○○円とし、建物の代金は金××円とする。
２．乙は甲に対し、代金を次のとおり支払う。
１）本日手付金として金○○円（残代金支払のとき内金の充当）
２）残代金○○円は、平成何年何月何日までに、後記土地建物の所有権移転登記申請と引き換えに支払う。
第３条 甲は乙に対し、後記土地建物につき平成何年何月何日までに、前条２項２号の残金支払と引き換えに、所有権移転登記申請をなすものとし、同日後記土地建物を引渡すものとする。
２．前項所有権移転登記申請のとき後記土地建物の所有権は乙に移転する。
第４条 甲は乙に対し、後記土地建物について、何等制限または負担のない完全な所有権を移転しなればならない。
第５条 後記土地建物についての公租公課その他の賦課金は、所有権移転登記申請の前日までは甲の負担とし、同申請の日以降は乙の負担とする。
第６条 後記建物の所有権移転登記に必要な登録免許税、登記申請に要する諸費用は乙の負担とし、上記所有権移転登記の前提として必要な登記申請に要する諸費用、登録免許税は甲の負担とする。本契約作成に要する費用はこれを二分し甲乙その各一を負担するものとする。
第７条 甲または乙のいずれかが、この契約の履行を着手するまでは甲は乙に対し手付金の倍額を還し、乙は甲に対して手付金を放棄して、それぞれ本契約を解除することができる。
第８条 甲または乙に本契約上の債務不履行があった場合には、その相手方は不履行をした者に対し、書面により履行を催告し本契約を解除することができる。
２．前項により解除された場合、甲が不履行のときは、手付金を返還し、かつこれと同額の損賠償を支払うものとし、乙が不履行のときは、甲は受領した手付金を損害賠償債権に充当することができる。
上記のとおり契約が成立したので本証書２通を作成し、甲乙各１通を保有する。
平成何年何月何日
売主（甲）住所・氏名 押印
買主（乙）住所・氏名 押印
不動産の表示（省 略）
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不動産売買契約は、契約書の作成だけではなく、税金・登記・法令上の制限などが相互に関連しており事前の調査が大切になります。
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６．売買契約の締結
売買契約書を双方で再確認し、購入を決定すると当事者全員が立ち会いの上、署名捺印し売買契約を締結します。手付け契約の場合は手付け金を支払います。
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契約時に必要なもの |
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・印鑑（買主は認印、売主は実印が必要）
・手付契約の場合の手付け金
・契約書印紙
・売主の印鑑証明書、身分証明書 |
契約締結後、ローン等がある場合は速やかに申し込みをします。このとき受領した手付け金は後に買主のローン不成立等契約の白紙撤回があった場合は返還しなければならなくなることもあるので注意して下さい。
７．決済と物件引き渡し
銀行ローン等の準備が整いしだい所有権移転登記の申請手続きの確認を行い残代金を支払って決済を行います。特に物件に抵当権が設定されている場合は抹消手続きが必要となります。
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残代金決済時必要なもの |
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・登記済権利書
・印鑑（買主は認印、売主は実印が必要）
・売主の印鑑証明書、身分証明書
・買主の印鑑証明書（抵当権を設定する場合必要）
・買主の住民票
・残代金
・登記関係諸費用
・建物の鍵各種 その他 |
当日、不足書類及び契約上の義務の不履行があった場合は、いったん決済を中止し、後日、決済をやり直すことが望ましいです。場合によって契約違反で契約解除になる場合もあります。住所変更や権利書紛失などがあった場合はこれ以外にも書類や費用が必要となります。
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